مقالات و تحلیل ها

احتمال کاهش قیمت در بازار مسکن؛ آری یا نه؟


مقدمه:

چه اتفاقی بر سر بازار مسکن افتاده است ؟ ( شواهد اولیه و پایه ای )

۱- از سال ۲۰۰۰ تا به امروز، متوسط قیمت خانه در کانادا حداقل دو برابر شده است ( ۳۳۱۰۰۰ دلار) . البته در ونکور شرایط متفاوت است .( متوسط قیمت خانه : ۶۷۹،۰۰۰ دلار )

۲- نسبت بدهی به درآمد خانوارهای کانادایی به رکورد ۱۴۸.۱% رسیده است. به عبارت ساده تر، متوسط بدهی مردم کانادا، ۱۴۸% درآمد آنهاست. یعنی به ازا هر ۱۰۰ دلار درآمد، ۱۴۸ دلار بدهی! این نسبت، درست مانند همان شرایط وخیمی است که آمریکا را از پا انداخت. این نسبت در آمریکا ۱۴۷.۲% است.

۳- از زمان پایان رسمی رکود اقتصادی  ( توقف روند منفی )، بدهی خانوارهای کانادایی ۷% افزایش یافته است، در حالیکه در آمریکا ۳.۵% کاهش یافته است.

۴- مشکل اصلی این است که بیشتر این بدهی ها به صورت وام های خانه است که از رقم ۴۲۱ میلیارد دلار در سال ۲۰۰۰ به بیش از یک تریلیون دلار افزایش یافته است. یعنی ۱۳۷% افزایش بدهی طی ده سال.

۵- بر خلاف بسیاری که تصور میکنند مهاجران علت اصلی افزایش بی سابقه قیمت مسکن در کانادا، به ویژه  در شهرهای ونکور یا تورونتو بوده اند، وام های آسان و ارزان طی سالهای تا قبل از ۲۰۰۸، موجب هجوم مردم با هر سطح درآمدی به سمت بازار مسکن و سرمایه گذاری سوداگرانه و اسپکلاسیون در این بخش شد. به یاد آورید سالهایی را که مردم حتی با درآمد پایین، میتوانستند بدون پرداخت “پیش پرداخت” ( Down  Payment  ) یا پا پرداخت ۵% پیش پرداخت، وامهای بسیار بزرگ با دوره باز پرداخت ۳۵ سال یا ۴۰ سال، برای خرید چندین خانه بگیرند. همان اشتباه ( شاید هم عمدی ) که دولت مردان آمریکا انجام دادند، دولت مردان کانادا هم پیش گرفتند. و طی دو سال پیش میبینیم که وحشت زده، شرایط وام و اعتبار را سخت تر و سخت تر میکنند و آشکارا و مرتب تکرار میکنند که جلوی رشد افسر گسیخته بازار مسکن باید گرفته شود.

شواهد ثانویه و تکنیکی ( مقیاسهای اصلی تشخیص حباب قیمت )

۱- معیار سنجش “نسبت متوسط قیمت خانه به متوسط درآمد خانوار”. این شاخص ۱۵% میباشد. در آمریکا، در سال ۲۰۰۵ که نقطه اوج قیمتها بود، این شاخص ۱۱% بود. روش دیگر و مشابه “نسبت میانه  (Median  ) قیمت خانه به میانه درآمد قابل تصرف خانوار است”. و روش دیگر، “نسبت قیمت متوسط خانه تقسیم بر تولید ناخالص داخلی سرانه” است.

۲- از دیدگاه سرمایه گذاری، در هر دوره ای، بر حسب شرایط ، دیر یا زود، قیمت هر کالایی اعم از خانه، طلا، سهام، نفت، و غیره، مشمول برگشت و کاهش است به متوسط قیمت در روند بلند مدت گذشته. طبق گزارش صندوق بین المللی  پول ( IMF )

متوسط قیمت مسکن در کانادا در حال حاظر ۶۰% بالاتر از متوسط قیمت در روند بلند مدت گذشته است. حال نگاه میکنیم به آمریکا. در سال ۲۰۰۵ در اوج قیمت ها و پیش از شوروع کاهش قیمتها، متوسط قیمت ۳۰% بالاتر از متوسط روند بلند مدت بود و نهایتا ۳۰% کاهش قیمت را هم ملاحظه کردیم که البته هنوز هم این رشته سری دراز دارد. بنابرین، وقتی عدد ۶۰% کانادا را با ۳۰% آمریکا مقایسه میکنیم، بسیار ترسناک به نظر میرسد.

۳- مورد دیگر، “شاخص نسبت متوسط قیمت خانه به متوسط اجاره” میباشد. این شاخص ، به تنهایی، کانادا را در ردیف یکی از گرانترین کشورهای دنیا در زمینه بازار مسکن قرار داده است. در اکتبر ۲۰۱۰، این نسبت ۱.۸۵ بوده است. به بیان ساده، صاحبان خانه در کانادا ، در مجموع ، به طور متوسط،  دو برابر مبلغی را که  بابت اجاره دریافت میکنند، بابت نگهداری و وام خانه پرداخت میکنند. این نسبت در دسامبر سال ۲۰۰۷ حدود ۲.۳ بود که پس از ان کاهش متوسط ۱۳% را در قیمت مسکن شاهد بودیم، و در سال ۱۹۸۸ ، این نسبت حدود ۲.۵ بود که با کاهش متوسط ۱۰% در قیمت خانه همراه بود.

۴- طبق گزارش ریال بانک، صاحبان خانه در کانادا، به طور متوسط ۴۱% از درآمدشان صرف پرداخت وام خانه میشود. در ونکوور، ۷۳% و تورونتو ۴۹%.

۵- طبق گزارش مرکز آمار کانادا، میانه درآمد پس از مالیات مردم  طی ده سال گذشته فقط ۱.۸% رشد کرده است ( متوسط سالیانه مرکب) در حالی که قیمت مسکن دست کم دوبرابر شده است ( ۷.۲% رشد متوسط مرکب سالیانه ).

۶- مورد ترسناک دیگراینکه اداره وام  و مسکن کانادا ( CMHC  ) حدود ۷۷۳ بیلیون دلار وام را بیمه کرده است در حالی که رقم سرمایه روی خانه (Equity ) تنها ۱.۲% وامها است!   

۷- روند افزایش نرخ بهره اجتناب ناپذیر است، و همزمان با افزایش نرخ بهره، گروه زیادی با پرداخت های ماهیانه اقساط وام، دچار مشکل شده، روند عرضه در بازار مسکن افزایش یافته و مازاد عرضه بر تقاضا ، موجب فشار بر کاهش قیمتها خواهد شد.

نتیجه گیری: با توجه به شواهد موجود، احتمال کاهش قیمت مسکن در سطح کانادا بسیار بالا است اگر چه قطعی یا حتمی نیست. این کاهش احتمالی میتواند تا حد بین ۱۰% الی ۲۵% حتی تا ۳۰% باشد. این کاهش اگر به صورت شتابان نباشد، میتواند به صورت مشابه سالهای اواسط دهه ۹۰ تا ابتدای سال ۲۰۰۰، به صورت آهسته و پیوسته رخ دهد.

شاهین گلستانی: کارشناس ارشد سرمایه گذاری و بیمه: ۹۸۷۹ ۲۳۱ ۷۷۸

بازگشت به لیست

دیدگاهتان را بنویسید